この記事は，私が勉強のために調べた事や今までの知識をアウトプットした内容です。
投資を始めたい方や少額投資を考えてる方などに適した内容で書いているつもりです。
上級者やもっと詳しく知りたい方は、この記事以外も参考にしてください。
三井不動産株式会社（8801）は、日本を代表する総合不動産企業です。
1941年に設立され、長い歴史の中で培ってきたノウハウと実績に基づいて、オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設、ホテル、リゾート施設、海外事業など、幅広い事業を展開しています。
NISA銘柄としてのメリットは、収益基盤が安定し、株主還元にも力を入れている事から長期保有に向いている一方、景気敏感銘柄と私は考えており、株価変動が激しい一面を持つと思われます。
三井不動産の会社概要
会社情報
- 会社名: 三井不動産株式会社
- 設立: 1941年7月15日
- 代表取締役会長:菰田 正信
- 代表取締役社長: 植田 俊
- 従業員数: 約1973人
- 本社: 東京都中央区日本橋室町二丁目1番1号
事業内容
- 賃貸事業: 不動産賃貸
- 施設営業事業: ホテル、リゾート、東京ドームシティなどの施設運営
- 分譲事業: 投資家や個人の不動産売却
- マネジメント事業: 不動産の管理運営や仲介など
- その他:木造住宅などの新築請負やリフォームなど
まちづくりとしては、「神宮外苑地区まちづくり」、「東京ミッドタウン八重洲」、「豊洲」海外など多数。
オフィスビルは全国に多数あり、「東京ミッドタウン日比谷」が。5周年イベントを開催。
商業施設は、三井ショッピングモール「ららぽーと」を全国に、また、東京ドームや周辺施設も展開。
ホテルやリゾートとして「三井ガーデンホテル」や「ハレクラニ」など多数展開
その他、マンション、物流、空港、スポーツ施設などの運用に関わっています。
コーポレートビジョン
「街を、想う力。人を、想う力。」
私たちは、街と人々の暮らしを豊かにするために、様々な事業を展開しています。
三井不動産の強みと課題
強み
1. 長期視点でのまちづくりと時代を先取りするDNA
- 丸の内の開発など長期的な視点に立ったまちづくりを数多く手がけ、先進的なビジョンに基づいた事業を展開してきた実績があります。
「共生・共存」、「多様な価値観の連繋」、「持続可能な社会の実現」の理念のもと、さらなる価値創造に取り組んでいます。
2. 多様な事業展開と収益基盤の安定性
- オフィスビル、商業施設、住宅、物流施設、ホテル、リゾート施設など幅広い事業を展開しています。
3. 国内外における豊富な実績と高いブランド力
- 丸の内をはじめ、国内外で数多くのランドマーク的なプロジェクトを手がけ、高いブランド力を持っています。
- 顧客からの高い信頼を得ています。
4. 高い財務体質と安定した資金調達力
- 自己資本比率が高く、財務体質が非常に強い企業です。
オフィステナント数:約3000社、商業施設:約2400社、すまいLOOP会員数:約29万人と安定した資金調達力により積極的な投資を行うことができます。
5. 多様な人材と組織力
- 様々な分野の専門人材が揃い、チームワークを重視した組織体制を構築しています。
グループ合同の研修や交流会を実施する「つながる・成長するプロジェクト」によりスキルや能力の自信の獲得に加え、社員間のネットワーク構築もでき、常に新しいことに挑戦し、イノベーションを起こし続けています。
課題
1. 人口減少・少子高齢化
- 日本の人口減少・少子高齢化は、不動産市場全体に大きな影響を与えています。
オフィスビルの需要減少、住宅市場の縮小、ホテル稼働率の低下などの課題が懸念されており、海外事業の拡大や人を大切にする街づくりの取り組みを行っています。
2. 競争激化
- 国内外の不動産開発事業者との競争が激化しています。
不動産業界国内売上ランキング１位となっており、２位の三菱地所との差はあり、引き続き、差別化できる商品やサービスを開発していくことが重要です。
引用元：バフェットコード
3. 災害リスク
- 地震や台風などの自然災害は、不動産事業にとって大きなリスクとなります。
防災対策を強化し、事業継続計画（BCP）を策定する必要があり、脆弱性診断や見える化訓練など課題を抽出し、対策実施までを重要とし、シンプルで継続できる運用維持に努めています。
4. 環境問題への対応
- 地球温暖化や資源枯渇などの環境問題への対応が求められています。
環境負荷の低減（雨水使用、敷地内や屋上を緑地化、高断熱化など）、エネルギー効率の向上（太陽光発電、センサー制御など）など、サステナブルなまちづくりとしてオフィスビル、住宅、物流、商業施設などに取り入れています。
5. ガバナンス体制の強化
- コーポレートガバナンス体制の強化は、企業にとって重要課題です。
取締役会全体のバランス、多様性の確保と多角的な有益な議論を行える能力・経験を有する人材を選定し、構成することによりガバナンス体制強化に取り組んでいます。
これらの強みと課題を活かし、三井不動産は今後も持続的な成長を目指していくことが期待されます。
三井不動産の株価指標（株価、PER,PBR,ROA,ROE,配当など）
2024年8月15日
- 株価:1470.5円（8801）
- PER:17.5倍
- PBR:1.31倍
- 時価総額:約4.13兆円
- 発行株数:約28億株
- 売上高（前期比）：約2.38兆円（5.0％）来期予想：約2.60兆円
- 営業利益（前期比）：約3396億円（11.2％）来期予想：約3400億円
- ROE:7.47%
- ROA:2.45%
- 配当利回り:2.04% 配当性向：30.3% 年間配当金一株28円（前期より7円増配）DOE:2.26%
2024年4月1日より株式分割をしていますが、増配しており、来期予想も1株30円の予定です。
株主還元として
- 総還元性向 毎期 50％以上
- 配当性向 毎期 35％程度
- 持続的な利益成長と連動した安定的な増配（累進配当)
- 自己株式の機動的･継続的な取得
以上について取り組むと思われます。（引用元：三井不動産株主還元）
5年間チャートです。
引用元：SBI証券 https://site1.sbisec.co.jp/ETGat
今期は、分譲事業の国内は順調、米国の利上げによる影響で低迷、分譲事業全体では、減収減益となっていますが、そのほかは順調で増収増益となっており、好調です。（施設事業の回復は大きいといえます。）
来期予想は当期のマネジメント事業の大型物件における収益のため、減益となっており、分譲事業の回復やほかの事業も順調で、営業利益としては増益ですが、経常利益は減益予想ですが、アナリスト予想では増益（SBI証券では）となっており、今後の動向に注視が必要と考えます。（個人的には不動産売却など関係していると思います。）
個人的分析ですが、貸借倍率：5.9倍、回転日数：14.2日で信用買いが、PER,PBRは比較割安と思われ、ROA,ROEは同業界では、比較的高い水準といえます。
三井不動産のNISA銘柄としてのメリットとデメリット
メリット
多くの土地や建物を所有し、安定収益が一番のメリットといえ、自己株式取得や増配など株主還元に努めている姿勢は高いといえ、長期保有に向いているといえます。
デメリット
デメリットは、政策金利の利上げによる費用増による収益低下、不祥事、社会情勢悪化がありますが、政策金利の利上げは、長期的には、それを踏まえた経営戦略を練るなどリスクとは言い切れません。
政策金利の利上げについてはこちら
成長性についても海外事業の拡大があり、多少は成長性があると考えますが、ほかの業界に比べると期待値は少ないといえますが、戦略次第といった感じだと思います。
サステナビリティな活動にかかっていると思われます。（不動産業界はどの企業も言える事です。）
まとめると不祥事、社会情勢悪化、政策金利の利上げなどによる収益低下のリスクはあるが、多くの所有地を持ち、長年に培ってきたノウハウから安定収益は、なかなかのメリットといえます。
価格変動リスクなどの低減のためにドルコスト平均法のような、少額または、単位株ではなく、数株または、１株ずつ購入もよいと思います。
詳しくは下の記事で↓
引用元：三井不動産
この記事はGeminiの質問を参考に作成しました。
株の購入は、ほかのwebなども参考にし，ご自身の判断で、慎重にお願いします。
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